La page de la crise de 2008 est définitivement tournée aux Etats-Unis sur le marché immobilier. Les prix ont retrouvé leur niveau d’avant-crise dans la majorité des villes. Selon les statistiques communiquées par les sites spécialisés en immobilier et l’Association nationale des agents immobiliers.
Comme un symbole
Le prix de plus de la moitié des logements aux Etats-Unis a atteint le niveau de 2006-2007. Cela signifie concrètement que les Américains ont enfin tourné la page de la crise immobilière. D’après le site spécialisé Zillow. Les prix affichent un sommet historique dans 21 des 35 premières villes du pays.
Ils ont même dépassé le pic de 2006-2007 à Denver. Seattle. Portland. Dallas. San Antonio. San Jose et Austin pour plus de 95% des Biens. D’une manière générale, le prix moyen d’un logement a progressé de 8.3% à 217 300 dollars sur tout le territoire. Quoi qu’il en soit, certaines villes n’arrivent toujours pas à sortir la tête de l’eau. C’est le cas de Las Vegas où moins de 1% des logements ont retrouvé les prix d’avant-crise.
Taux de chômage en baisse
Comme le marché de l’immobilier est étroitement lié à celui du travail, les bonnes nouvelles sur le front du taux de chômage expliquent ce rebond. Le taux est passé sous la barre des 4% en mai. Cela se vérifie notamment à Denver qui est la ville qui a connu le plus important afflux de travailleurs. En se basant sur les données Linkedin, l’Association nationale des agents immobiliers a estimé à 706 000 le nombre de personnes qui s’y seraient installées dans le cadre professionnel.
Ainsi, le prix moyen d’un logement dans la ville a augmenté de 11.5% durant cette période, passant à 441 500 dollars. La valeur médiane a de son côté atteint 397 700 dollars, soit 65% au dessus du plus haut en 2006-2007. Plus significatif, 99% des logements affichent des prix supérieurs à ceux qui sont affichés durant la bulle immobilière. Il faut savoir qu’un citoyen américain change d’emploi en moyenne tous les 4 ans d’après le Bureau des statistiques du travail.
Pour rappel, la crise de 2008 a été provoquée par la crise des subprimes où les ménages américains modestes ont pu accéder à la propriété grâce à des crédits immobiliers qui leur ont été systématiquement accordés. Une bulle immobilière s’est formée pour s’éclater en 2008, entrainant l’effondrement du marché. Si les taux d’intérêt ont commencé à remonter, leur niveau est toujours favorable avec 4.5% accordé pour un profil moyen sur 30 ans. Quoi qu’il en soit, c’est surtout le taux de chômage en baisse qui explique le regain du marché.
Marché locatif
Bien que les intérêts restent accessibles, peu d’Américains peuvent emprunter. Ainsi, la demande locative est soutenue. L’investissement locatif est de ce fait particulièrement intéressant surtout dans des villes où les loyers n’ont pas augmenté au même rythme que les prix.
C’est le cas à Denver, Nashville, Oklahoma City, Atlanta, San Diego, ou encore dans les villes texanes de San Antonio, Dallas, Houston et Austin. Pour une rentabilité locative intéressante, il est important de ne pas acheter trop cher ce qui n’est pas le cas à New York, San Francisco ou encore à Miami. Il faut compter par exemple entre 500 000 et un million de dollars pour un grand studio à New York.
Tous les voyants restent cependant dans le vert pour le marché locatif aux Etats-Unis, car l’âge moyen des primo-accédants américains dépasse 35 ans. Plusieurs raisons expliquent cela entre le piège du crédit revolving représenté par les cartes de crédit et le fait qu’il n’est pas possible de contracter un nouveau prêt long terme avant d’avoir rembourser un prêt étudiant.
Concrètement, il faut plusieurs années pour des locataires d’accéder à la propriété. Pour les Français, un investissement locatif est particulièrement intéressant grâce à la convention fiscale franco-américaine qui ne permet pas la double imposition des revenus fonciers. Ainsi, un loyer taxé aux Etats-Unis ne peut plus l’être en France. Il est également envisageable de déduire plusieurs charges et d’amortir le Bien. Ainsi, un Français ne paie pas au-delà de 12% d’impôts sur les loyers perçus aux Etats-Unis.
